新府办〔2020〕1号

新兴县人民政府办公室关于印发解决新兴县不动产统一登记历史遗留问题处理意见的通知

各镇人民政府、县府直属各单位：

    《关于解决新兴县不动产统一登记历史遗留问题的处理意见》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向县自然资源局反映。

                                                                                                     新兴县人民政府办公室

                                                                                                           2020年1月17日

关于解决新兴县不动产统一登记历史遗留问题的处理意见

      根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号），为进一步规范我县不动产统一登记工作，解决不动产登记的历史遗留问题，保护不动产权利人的合法权益，按照依法依规、尊重历史、便民利民的原则，结合我县的实际情况，现就我县不动产登记工作中遇到的问题提出以下处理意见: 

      一、关于主房与附属房登记在同一本权利证书需办理分拆登记业务问题

      由于历史分散登记的原因，我县部分房屋的主房与车房、杂物间、车位等附属房登记在同一本房屋所有权证或土地使用权证或不动产权证。《不动产登记暂行条例》规定不动产以不动产单元为基本单位进行登记，因此权利人申请该类房屋办理不动产权登记业务（继承除外），需先按不动产单元办理分拆登记业务，再办理其他登记业务；该类房屋因继承办理不动产权转移登记业务的，可以先办理转移登记业务，在不动产权证书的备注栏内注明：该不动产权为继承所得包含主房及车房，继承人在领取该不动产权证书后，按不动产单元申请办理分拆登记业务。

       二、关于房改房及其附属房有房屋所有权证无土地使用权证问题

2000年以前，房改房是我县干部职工解决居住问题的主要途径，部分单位在办理房改房过户时只办理了房屋所有权证，没有办理土地使用权证。该类房屋由县自然资源局对其土地权属进行审查，如土地使用权己登记到原单位的，由原单位申请办理土地使用权转移不动产登记；如土地使用权未登记的，由县自然资源局对土地使用权进行公告确权，办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记；涉及继承的，由县自然资源局出具土地权属证明，凭土地权属证明及相关材料办理继承不动产登记。

      三、关于合法宗地上的房屋所有权多次转移、转移链条清晰且相继取得房屋所有权证，但没有同步办理土地使用权证转移，房屋、土地权利主体不一致问题

      （一）原土地使用权证属于原权利人持有的，原权利人应当配合并提供土地使用权证，由现权利人持房屋所有权证和土地使用权证直接申请不动产登记；无法提供的，由不动产登记机构进行权籍调查后，按程序公告，公告期满无异议的，为现权利人办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。

      （二）原土地使用权证已收存于原登记部门档案内的则由现权利人直接申请，不动产登记机构予以办理，经调查核实，注销原土地使用权证，为现权利人办理房屋、土地权利主体一致的不动产登记。

      四、关于己建成但无工程竣工验收的私人建筑办理不动产登记问题

      由于历史原因，我县部分房屋建筑土地来源合法、产权主体清晰，建成后通过了规划验收，但因部分权利人对相关政策不熟悉，以及职能部门间协调和管理等问题，该部分房屋建设时没申领建设工程施工许可证、无工程竣工验收，因此无法满足办理不动产登记的条件。

      为尊重历史事实，在本意见发布前，对目前已通过了规划验收（即已建成的）房屋建筑，通过以下方式完善其不动产登记相关手续。

      （一）建筑面积在300平方米（含本数）以下或投资额在30万元（含本数）以下的房屋建筑，权利人委托第三方有资质的房屋安全鉴定公司出具《房屋结构安全性鉴定报告》后，申请办理不动产登记。

      （二）建筑面积在300平方米（不含本数）以上500平方米（含本数）以下或者投资额在30万元以上（不含本数）100万元（含本数）以下的房屋建筑：

      1.在2019年9月1日前取得建设工程规划许可证的房屋建筑，必须取得建设行政主管部门出具的房屋竣工备案表或由建设单位委托第三方有资质的房屋安全鉴定公司出具《房屋结构安全性鉴定报告》后，由住建部门作出行政处罚和相关认定后方可办理不动产登记。

      2.在2019年9月1日后取得建设工程规划许可证的房屋建筑，权利人委托第三方有资质的房屋安全鉴定公司出具《房屋结构安全性鉴定报告》后，申请办理不动产登记。

      （三）建筑面积在500平方米（不含本数）以上或者投资额在100万元以上（不含本数）的房屋建筑，必须取得建设行政主管部门出具的房屋竣工备案表或由建设单位委托第三方有资质的房屋安全鉴定公司出具《房屋结构安全性鉴定报告》后，由住建部门作出行政处罚和相关认定后方可办理不动产登记。

      在本意见发布后，新建房屋建筑工程按照广东省住房和城乡建设厅2019年8月22日发布的《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》及其他有关规定执行。

      五、关于在国有建设用地上已办土地使用权证、房屋所有权证（房地产权证）的自建房，因房屋建基面积超出宗地红线而不能通过权籍系统办理不动产登记问题 

      该类房屋需核对其报批面积和实际建筑基底面积的差额，实建基底面积超出报批面积3平方米以内（含3平方米）的，不再办理土地报批手续，不再签订土地出让合同，无需补交土地出让金，直接以实建基底面积办理不动产登记。

      实建基底面积超出报批面积3平方米以上（不含3平方米），超面积范围属于国有土地的，权利人凭勘测定界图、土地使用权证、房屋所有权证（房地产权证），向县自然资源局申请补签订土地出让合同，按市场评估价格补缴土地价款后，权利人持缴款凭证、土地出让合同办理不动产登记；超面积范围属于集体土地的，需报该集体经济组织出具同意使用土地的意见，向县自然资源局申请按划拨土地使用权转让方式办理建设用地使用权手续，补缴土地价款后，方可办理不动产登记。

      六、关于原土地用途登记为“城镇混合住宅用地”“商住用地”“商业、住宅用地”“工业厂房、商住楼”办理不动产登记问题

      原土地用途登记为“城镇混合住宅用地”“商住用地”“商业、住宅用地”时出让使用期限只有一个，现申请办理不动产登记的按房屋实际用途为准，其土地用途必须按照《土地利用现状分类》中华人民共和国国家标准[GB/T 21010—2017]的二级分类填写;重新确定归属地类为商业的,土地使用期限终止日期按原证载日期登记。

原土地用途登记为“工业厂房、商住楼”的，为明确该宗土地内各项用途的具体面积，工业用地按50%计算、商业用地按15%计算、住宅用地按35%计算，土地使用期限终止日期按原证载日期登记。对于该类用地，权利人申请办理工业用地改变为商业用地或住宅用地时，不需公开招拍挂手续，可按《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的规定办理工业用地调整用途。

      七、关于因开发建设单位已注销等原因，权利人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记问题

      土地和房屋权属来源清楚、界址明确，房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚，权利人可凭购房合同、购房款票据或证明、税费凭证等单方申请登记，不动产登记机构经核实并公告后办理首次、转移等不动产登记。

      八、关于1988年、1989年己颁发土地使用权证，后期在证书上增加了宅基地使用权面积，己通过国土所审查但未报至县国土局登记造册归档办理不动产登记问题

      本着尊重历史、便民利民的原则，对该类房屋增加了土地使用权面积由县自然资源局审查确认，土地权属清晰、符合规划的予以登记造册完善档案，其后可办理相关不动产登记；若发现擅自涂改、伪造权利证书的，一律移送司法机关处理。

      九、对不动产登记中发现的违反土地管理、规划管理和建设管理等违法行为，县自然资源、住房城乡建设等行政主管部门应按照相关规定依法依规予以处理。 

    十、本处理意见自发布之日起施行，有效期3年。 

公开方式：主动公开

抄送：县委各单位，县人大办、政协办、纪委办、人武部、法院、检察院，各人民团体。 

   新兴县人民政府办公室                                                                          2020年1月17日印发

政策解读链接：新兴县自然资源局关于对不动产登记历史遗留问题的处理意见的政策解读