点击查看相关文件：新兴县人民政府办公室关于印发新兴县国有工业用地改变用途管理暂行办法的通知

一、基本情况。  

    2008年发布实施的《新兴县国有建设用地改变用途管理暂行办法》（新府〔2008〕31号）文件，以协议方式办理土地改变用途，按基准地价差额补缴地价款的规定，不符合现行政策。为依法、规范国有建设用地改变用途审批办理程序，合理分配土地增值收益，有必要重新制订《新兴县国有工业用地改变用途管理暂行办法》，针对一些县政府不收回作公共设施使用的工业用地，进行规范处置。  

二、法律、法规依据，以及政策规定：  

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。  

（二）《中华人民共和国土地管理法 》第五十六条 。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。  

（三）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 》第十八条。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。  

（四）最近的政策，《广东省国土资源厅〈关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）〉的通知》规定，改变工业用地用于经营性用途的，一律由市、县人民政府收回土地并重新公开供应（“三旧”改造用地除外）。“三旧”改造政策规定，2010年现状为建设用地且有上盖物的用地，才可纳入“三旧”范围，但因为城镇规划修改，不符合纳入“三旧”范围的用地，仍需要改变用途，所以需要重新制订工业改变用途的规定。  

（五）工业用地用于经营性用途，法律、法规规定，先行政审批，再补缴地价款。而新政策规定改变工业用地用于经营性用途的，一律由市、县人民政府收回土地并重新公开供应。但是，收回土地使用权的补偿问题，以及地上附着物的拆迁补偿问题，如何把握，是工作难点。这个问题把握得不好，或者土地改变用途重新规划后的土地市场价较低，可能使政府在收回土地使用权（包括地上建筑物），重新招拍挂出让土地使用权的行为赔本。例如：建成区内有一厂房，若收回土地使用权，应按该工业用地、厂房的价值进行补偿，办理拆迁，厂房拆迁补偿价值可能会超过土地改变用途后的增值额，这样，政府在按新用途招拍挂出让土地使用权，所得收益不能抵顶收回土地使用权（包括地上建筑物）的补偿。为便于处置工业用地改变用途问题，参照其他市、县成熟经验，制订工业用地用于经营性用途的“挂账收储”、公开出让、收益分成政策。即：用地单位申请工业用地用于经营性用途的，经县政府批准，由县土地储备中心与用地单位签订收回土地协议书，暂不作补偿，约定用地单位自行拆除地上建筑物交地给县政府，待经营性用途新项目用地公开出让土地后，在出让价款中按比例分成支付补偿款。  

三、审批办理程序。  

用地单位提出申请，县土地储备中心、国土资源局、城乡规划局审核，县政府审批；县土地储备中心与用地单位签订“挂账收储”协议书，国土资源局会同城乡规划局拟订出让方案，以招拍挂方式出让建设用地使用权；在出让价款中按比例分成支付补偿款。权属人交地后，土地出让部门应当在1年内组织出让。未能在1年内实施出让的，土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40％预支补偿款，在补偿土地收益时予以抵扣。权属人逾期未交地的，每年按补偿款的10％扣减补偿款。  

四、工业用地用于经营性用途的“挂账收储”补偿标准。  

（一）其他市、县成熟经验：  

广州市，除花都区、从化区、增城区外，用地规划容积率在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的40％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款；花都区、从化区、增城区的用地规划容积率（毛容积率，下同）在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的50％计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。国有土地上旧厂房改造为居住用地方式的，由企业自行搬迁整理土地，原土地使用权人的土地整理、修复费用不再另行补偿。  

佛山市（2018年5月发布征求意见），“工改居”类“挂账收储”公开出让类按照补偿标准：规划容积率2.0（含）以下部分，按公开市场成交价的50%补偿；规划容积率2.0以上部分，按公开市场成交价的10%补偿。“工改商”类“挂账收储”公开出让类补偿标准：规划容积率2.0（含）以下部分，按公开市场成交价的60%补偿；规划容积率2.0以上部分，按30%补偿。  

以上收集到是发达城市的补偿标准，地价较高，虽然约按50%补偿，但工业用地补偿标准还是较高。并且，没有考虑到原工业用地剩余使用年限问题，这个会影响原工业用地的价值。  

（二）拟订我县标准：  

参照其他市、县成熟经验，结合我县实际情况，拟订我县标准“挂账收储”公开出让补偿标准：  

1.“挂账收储”补偿，用地单位申请工业用地改变用途，原来的建筑物必定拆除，但由于不同的工业项目地上建筑物状况千差万别，收益分成（即收回土地拆迁补偿）不考虑地上建筑物状况。  

2.土地的区域因素和个别因素既影响原用途的价值，又同样影响新用途价值，因为在出让价款中按比例分成支付补偿款，所以不作区域因素和个别因素修正。  

3.原属于划拨土地的，补办出让手续按基准地价40%补缴地价款，公开市场成交价按比例分成补偿，设定为出让用地。所以，原属于划拨土地的，在以上补偿额中按基准地价扣减40%。  

4.土地使用年限问题，工业用地最高使用年限50年，改变用途后，是以新用途的土地最高使用年限重新出让土池，而原工业用地土地剩余使用年限一般不是最高年限，所以，根据最新的“新兴县城镇土地定级与基准地价评估更新修正体系”作修正扣减。属于划拨土地的不需要进行使用年限修正扣减。目前最新的是2017年8月15日公布的“新兴县2016年土地定级与基准地价评估更新修正体系”，详见下表：  

工业用地使用年期修正系数表  

5.鉴于我县地价水平相对仍处于低位，城乡规划局出具的土地新用途一般为商住（不分商业、住宅面积数据），所以统一设定工业用地改变为经营性用途公开出让，在出让价款中按60%比例分成支付补偿款，然后根据原工业用地使用权类型和剩余使用年限，作修正扣减。  

计算方法：按公开市场成交价的60%补偿，若原属于划拨土地的按基准地价扣减40%，若原属于出让土地的根据原工业用地剩余使用年限作修正扣减。  

在出让价款中按比例分成支付的补偿款，实际是土地所有权人按原土地使用权的价值进行补偿，所以涉及税费的由原土地使用权人承担。