新兴县人民政府办公室关于印发新兴县推进“三旧”改造促进节约集约

用地实施办法（修订）的通知

新府办〔2019〕26号

各镇人民政府、县府直属各单位：

    《新兴县推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法（修订）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　                                              新兴县人民政府办公室

                                                                               2019年12月13日

新兴县推进“三旧”改造促进节约集约

用地实施办法（修订）

第一章  总 则

    第一条  为深入贯彻落实科学发展观，切实推进我县旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地，确保经济社会又好又快发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》和《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、广东省人民政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发提升三旧改造水平促进节约集约用地工作实施方案的通知》（粤国土资三旧发〔2017〕3号）、《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）和《云浮市人民政府办公室关于印发云浮市“三旧”改造管理办法的通知》（云府办〔2019〕18号）等法律、法规和规章的规定，结合本县实际情况，制定本实施办法。

    第二条  总体要求。以科学发展观为指导，围绕提升综合竞争力和资源承载能力，切实转变发展观和用地观。遵循“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地二次开发，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的旅游休闲宜居新兴。

    第三条  本办法所称“三旧”改造是指由人民政府、农村集体经济组织、土地使用权人或其他符合规定的主体，依据相关政策法规，在确定的改造范围内，对旧厂房、旧村庄、旧城镇中的低效存量建设用地进行整治、改善、重建、活化、提升及成片连片开发等活动。

　　本办法适用于本县行政区域范围内的“三旧”改造活动。

　　第四条  实施“三旧”改造，应当遵循“政府引导，市场运作，明晰产权，保障权益，统筹规划，有序推进，节约集约，提高效率，尊重历史，客观公正”的原则。

第二章  机构与职责

第五条  县人民政府成立县“三旧”改造工作领导小组，由县长任组长，分管副县长任副组长，领导小组成员由县政府办公室、法院、检察院、发展改革局、工信局、公安局、司法局、财政局、人社局、自然资源局、住建局、农业农村局、文广旅体局、审计局、市场监管局、国资办、税务局，市生态环境局新兴分局等单位的负责人组成。具体负责统筹、协调全县“三旧”改造工作；审议“三旧”改造重大政策措施；协调解决“三旧”改造工作中的重大问题等。

县“三旧”改造工作领导小组下设办公室（设在县自然资源局，以下简称县“三旧”办），具体负责组织制定本县“三旧”改造政策和规范性文件；审议并解决“三旧”改造工作中的重大问题；制订本县“三旧”改造年度实施计划；对“三旧”改造标图建库数据进行初审；组织改造主体编制项目实施方案并进行审核；对改造项目实施过程进行跟踪监管等工作。

　　第六条  县自然资源局负责办理“三旧”改造涉及的农用地征收转用等用地报批手续以及供地手续等，负责提供改造项目的规划建设条件以及编制“三旧”改造专项规划等；县住建局负责“三旧”改造项目施工许可、施工过程监管和竣工验收等；县财政局负责“三旧”改造项目土地出让收支的管理和监督等。

　　各相关行政主管部门依法在各自职责范围，做好“三旧”改造的监督管理工作。

第三章  改造范围和标图建库

　　第七条  符合下列情形之一的，可以列入“三旧”改造范围：

　　（一）城镇范围“退二进三”产业用地；

　　（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；

　　（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

　　（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

　　（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；

　　（六）各镇开发区范围历史遗留问题用地；

　　（七）列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

　　第八条  有下列情形之一的，不列入“三旧”改造范围：

　　（一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划的；

　　（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；

　　（三）土地权属、房屋产权有争议的；

　　（四）被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制土地权利的；

　　（五）其他不纳入“三旧”改造范围的情形。

　　第九条  “三旧”改造用地必须符合以下标图建库条件：

　　（一）纳入“三旧”改造地块数据库的地块应当以宗地为基本单元。在旧村庄和旧城镇改造中，宗地数量多且面积小的，可以将相邻多个宗地作为整体入库。对无合法用地手续的地块，按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。

　　（二）2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。已认定为闲置土地的，不得申请纳入“三旧”改造范围。上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积。

　　（三）特殊情形处理。上盖物占地比例符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件，可不受30%比例限制；属于生态修复类改造项目，规划用途为非建设用地的，如能提供相关主管部门出具的项目属于生态修复类型的证明材料，可按规定纳入标图建库范围；“二调”认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用且符合上盖物占地比例要求的，可按规定纳入标图建库范围。

　　（四）拟增补入库地块，由县“三旧”办做好数据库，也可以由相关权利人或其他符合规定的主体提出经县“三旧”办审核，并做好数据库，报市“三旧”改造主管部门审查认定。审查通过后，即可开展改造项目的认定、改造方案及用地报批等工作。

“三旧”改造标图建库成果在县自然资源局网站上公开，接受公众查询和社会监督。

第四章  多种方式推进“三旧”改造

　　第十条  县人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城镇规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由县人民政府依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备。收回、收购土地使用权工作的实施由当地镇政府和县土储中心具体负责。收回、收购的具体程序、补偿安置方案（或价格）确定，由当地镇政府和县土储中心拟订方案，报县人民政府批准，依法实施。收回或者收购土地的，可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式向原使用权人重新安排用地。置换的土地使用权价值不足的，可以货币补足。

　　第十一条  旧厂房、旧城镇改造范围内，在符合城乡规划、“三旧”改造规划和年度实施计划的前提下，鼓励原土地使用权人自行进行改造。所涉及的划拨土地使用权或改变用途的，可采取协议方式办理出让手续。

　　第十二条  旧厂房、旧城镇改造范围内，在符合城乡规划的前提下，市场主体根据“三旧”改造规划和年度实施计划，可以收购相邻多宗地块，申请进行整合地块集中改造。或者通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。县自然资源局可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。所涉及的划拨土地使用权或改变用途的，可采取协议方式办理出让手续。可以统一土地使用年限，未达到最高年限的，可以延长使用年限。收购、置换进行合并归宗的土地，应符合下列条件：

　　（一）已全部办理了土地确权登记发证；

　　（二）收购人与有关土地权利人协商签订土地使用权转让合同，并落实了相关补偿安置措施；

　　（三）土地权属性质相同（同为国有土地或集体土地，不得将国有土地与集体土地合并归宗）；

　　（四）收购已办理土地使用权抵押、地役权登记的土地，必须分别征得土地抵押权人、地役权人的同意，并办理注销土地抵押权、地役权登记的相关手续；

　　（五）拟收购的土地使用权不属于法律法规限制权利的类型，如：被人民法院查封等。

第五章 改造项目的实施

　　第十三条  旧厂房改造模式：

　　（一）政府主导。由政府以收储的方式对改造项目范围内的土地进行整合，对相关权利人进行补偿，通过招标、拍卖、挂牌等公开岀让方式确定土地使用权人实施改造。也可以由权利人提出申请，按县人民政府关于国有工业用地改变用途的相关规定执行。

　　（二）自主改造，包括以下情形：

　　1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造；

　　2.改造项目范围内全部权利人通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协仪、联营和收购归宗等方式将房地产的相关权益转移到单一主体后实施改造。

　　（三）旧厂房改造，涉及到有色金属矿采选、有色金属冶炼、石油加工、化工、焦化、电镀、制革、医药制造、铅酸蓄电池制造、废旧电子拆解、危险废物处理处置和危险化学品生产、储存、使用等行业企业用地，以及重点垃圾填埋场、垃圾焚烧场及污泥处理处置设施等公用设施用地，用途拟变更为居住、商业、学校、医疗、养老机构等公共设施用地，土地出让前应开展必要的土壤环境调查和风险评估工作。调查评估结果符合相应规划用地土壤环境质量要求的，可进入供地程序；不符合相应规划用地土壤环境质量要求的，应当调整规划或进行治理修复，确保达标后再进入供地程序。自行改造的，由土地使用权人负责开展土壤环境状况调查评估、治理修复；收回土地使用权的，由负责收储土地的单位组织开展调查评估、治理修复。

    第十四条  旧城镇改造模式：

　　（一）政府主导。由政府以收储的方式对改造项目范围内的土地进行整合，并通过招标、拍卖、挂牌等公开岀让方式确定土地使用权人实施改造。

　　（二）自主改造，包括以下情形：

　　1.改造项目范围内单一权利人对其用地实施改造；

　　2.改造项目范围内全部权利人通过签订搬迁补偿协议将相关权益转移到单一主体后实施改造。

　　第十五条  旧村庄改造模式：

　　（一） 政府主导。由政府征收安置补偿，整理土地纳入储备后通过招标、拍卖、挂牌等公开岀让方式确定土地使用权人实施改造。在招标等公开方式出让土地使用权时，可以由中标人或竞得人实施拆迁工作。

　　（二）自主改造。由村集体经济组织根据批复的项目改造方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济织或其全资子公司实施改造。

　　（三）合作改造。由村集体经济织通过农村集体资产交易平台（或公共资源交易平台）公开选择合作主体实施改造。

　　（四）旧村庄改造应当通过公平协商、公开听证或者投票表决等民主决策方式，决定改造方式、拆迁补偿标准等重大事项，充分征询并依法取得多数土地权利人同意的意见。涉及合作改造的，应当通过农村集体资产交易平台（或公共资源交易平台）公开选择合作主体建设。改造过程中需要调整上述改造方式的，应经农村集体经济组织表决同意，并报经原批准机关同意，在“三旧”改造项目监管系统中备案。农村集体经济组织自行改造或合作改造的旧村庄改造项目，政府可直接出让土地给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方。

　　第十六条  旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设(含红线退缩用地）。原权利人应当在签订土地使用权出让合同前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续。移交的公益性用地应为国有建设用地，移交人不需要为移交的公益性用地补缴土地出让金。县自然资源局在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。对于改造地块所在的控制性详细规划或单元规划未提出预留公益性用地要求，或改造面积较小，无法提供有效的公益性用地等情形，可按公益性用地用途以基准地价系数修正法评估后，补缴与应移交用地等价的土地价款，或通过无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑面积，根据其占项目总建筑面积的比例折抵应移交的用地面积。

　　第十七条  土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于县人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。

　　第十八条  “三旧”改造涉及拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据自然资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省土地行政主管部门根据各地级以上市的情况安排周转指标。周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。

第六章  “三旧”改造涉及的各类历史用地手续

　　第十九条  纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，建设项目符合国家产业政策和消防、环保等方面的要求并已按要求办理了项目立项手续。已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理(处罚)后按土地现状办理征收手续。区别不同情况，适用如下政策：

　　（一）用地行为发生在1986年12月31日之前的，符合土地利用总体规划的，由县自然资源局出具规划意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，办理国有建设用地确权登记发证手续。

　　（二）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，依照1988年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，改造方案和完善土地征收手续报市人民政府审批。

　　（三）用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，依照1998年修订的土地管理法的相关规定，落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，改造方案和完善土地征收手续报市人民政府审批。

　　凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地不符合土地利用总体规划的，在纳入新一轮土地利用总体规划修编后，可按上述意见办理。

　　（四）纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照上述规定进行集体建设用地确权登记发证或补办用地手续。

第七章  边角地、夹心地、插花地处理

　　第二十条  边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点的、被“三旧”改造范围的地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）的、面积小于3亩的地块。

　　夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点的、被“三旧”改造范围的地块包围或者夹杂于其中的面积小于3亩的地块。

　　插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点的、与“三旧”改造范围的地块形成交互楔入状态的面积小于3亩的地块。

　　第二十一条  一并纳入改造的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）面积占所在“三旧”改造项目主体地块面积（不含“三地”面积）的比例不得大于10%。“三旧”改造中涉及的“三地”，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，由改造主体提出申请，按下列方式分类处理：

　　（一）“三地”为国有建设用地的，经“三旧”改造主管机构批准，可按照协议方式办理出让手续。

　　（二）“三地”办理农用地转用或土地征收手续的，纳入批次用地依法报批，或与主体地块一并组卷上报。

　　（三）涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。

　　（四）需完善征收手续的“三旧”改造涉及的“三地”为集体建设用地的，将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案，予以说明，一并上报。

　　第二十二条  “三地”面积大于3亩，或累计面积超过项目主体地块面积（不含“三地”面积）10%，且原则上不超过20%，符合土地利用总体规划和城乡规划的，可将其农用地转用和土地征收报批材料，连同县人民政府对申报地块的相关说明（包括是否符合“三地”定义、图形特征、单块面积、累计面积占改造项目主体地块用地面积比例、是否可以单独出具规划要点、是否符合相关规划、纳入改造范围的必要性、社会经济预期效益等）一并报市人民政府根据个案处理原则进行审批。超标“三地”属于国有建设用地，且主体地块的改造方案已经有权机关批准的，县人民政府也可根据个案处理原则报市人民政府进行审批。

第八章 “三旧”改造的实施

　　第二十三条  “三旧”改造方案的编制。编制“三旧”改造方案应包括以下内容：

    （一）改造地块基本情况。具体应包括土地位置、面积、土地权属情况、土地使用方式、房屋产权情况、临时建筑物或构筑物的面积及是否存在抵押、查封等情况。

　　（二）规划情况。包括土地利用总体规划和城乡规划情况、“三旧”改造专项规划和年度实施计划、编制控制性详细规划或“三旧”改造单元规划。

　　（三）土地利用现状情况。包括该地块现用途情况，使用情况（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积、容积率、年产值等情况。

　　（四）协议补偿情况(涉及征收集体土地的）。包括地块中需完善征收手续的土地的征地补偿情况、被征地农民的意见，或自行改造主体与土地原权属人达成的补偿或收购协议情况。旧村庄改造涉及拆迁安置的地块（特别是分期分项目的）须召开村民大会或村民代表大会，经三分之二以上村民或村民代表表决通过拆迁补偿标准和安置方案，形成决议。

（五）违法用地处罚情况。

（六）改造模式。包括自行改造或合作改造，旧村庄涉及合作改造的，要说明通过农村集体资产交易平台（或公共资源交易平台）公开选择合作主体的情况。

　　（七）土地拟改造情况。包括无偿移交政府15%土地用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目，供地方式、改造后的土地用途（具体的用途和产业）、地块改造的规划建设要求、重置建设成本、预计年产值（或改造后的综合效益情况）、承担的公建配套设施及移交等情况。

　　第二十四条  “三旧”改造方案的审批。“三旧”改造方案报县“三旧”办，经镇政府、县自然资源局审核后，报县人民政府审批。涉及历史用地、农转用、征收集体土地的，报市以上人民政府审批。

　　第二十五条  “三旧”改造方案获批之日起1年内申请办理供地手续，在完成供地手续之日起2年内进行动工改造。未按时申请办理供地手续的，撤销改造方案批准文件。未按时进行动工改造的，作为违约土地或闲置土地进行处置。

第九章  “三旧”改造补缴地价款标准

　　第二十六条  “三旧”改造项目不涉及改变用途，只增加容积率的，按楼面地价乘以新增建筑面积的40%补缴地价款。楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。工业用地在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年限情形下，增加容积率不计收地价款。

　　第二十七条  “三旧”改造项目改变用途、使用条件补缴地价款：

　　工业用地调整用途、使用条件的，由县“三旧”办选定评估机构对“三旧”改造项目新用途、使用条件，以及原用途、使用条件按市场价进行评估，按新用途、使用条件市场评估价减去原用途、使用条件市场评估价的40%补缴地价款。

    第二十八条  旧城镇、旧厂房涉及国有划拨土地使用权的，要先按县政府规定补办出让手续补缴地价款。

    第二十九条  旧村庄集体经济组织自行改造、合作改造项目。旧村庄原为集体所有住宅用地，依法报批征收为国有用地后，视为与国有划拨类型土地相同价值，按项目实施时我县划拨用地补办出让手续收费标准的50%补缴地价款。

　　第三十条  鼓励连片改造，对于不低于300亩的连片改造项目，按应该补缴地价款的80%计收。

　　第三十一条  “三旧”改造项目以协议方式出让的，经县人民政府批准后，在有关网站公示10天无异议后，签订《国有建设用地使用权出让合同》，补缴地价款。《国有建设用地使用权出让合同》签订后7日内，县自然资源局将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布15日，并抄送县审计局。

第十章  “三旧”改造资金

　　第三十二条  县人民政府应保障开展组织实施“三旧”改造工作经费。对“三旧”改造涉及的城镇公共基础设施建设，或实施城镇规划进行依法收回、收购土地使用权，纳入土地储备的，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

　　第三十三条  在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由县人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地纯收益不超过50％返还原土地使用权人，专项用于支持企业发展。在旧村庄改造中，县人民政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益不超过50％返还原农村集体经济组织，用于支持其发展。

    第三十四条  探索利用社会资金开展“三旧”改造。除鼓励土地权利人自行改造外，对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收(征)地(拆迁)补偿成本从土地出让金中支付；也可在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。也可以探索引入市场主体参与“三旧”改造的具体方式。

第十一章  附则

　　     第三十五条  本实施办法由县自然资源局负责解释。

第三十六条  本实施办法自印发之日起施行，有效期5年。新兴县人民政府《印发新兴县推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法的通知》（新府〔2010〕39号）同时废止。